Рынок недвижимости России находится в состоянии, которое вряд ли можно назвать стабильным. Данные за второй квартал 2025 года наглядно демонстрируют колоссальный разрыв в ценах между первичным и вторичным рынками жилья, а это, в свою очередь, вызывает опасения у экспертов. Если ранее глава Центробанка России Эльвира Набиуллина называла разницу в 40% между ценами новостроек и вторичных квартир «кричащим дисбалансом», то теперь, по данным самого регулятора, мы видим гораздо более угрожающую картину.
Ситуация на рынке: факты и цифры
В период с апреля по июнь 2025 года разрыв цен на жилье на первичном и вторичном рынках в среднем по России составил 60%. Это означает, что покупка новостройки обойдется в 60% дороже, чем приобретение квартиры на вторичном рынке. Если рассматривать средние показатели по цене за квадратный метр, то в новостройках она составляет около 205 тыс. рублей, а в старых квартирах 128 тыс. рублей.
Это не только значительное, но и пугающее увеличение. Причем разрыв варьируется в зависимости от региона. В Центральной России разница в ценах между новостройками и вторичными квартирами достигла 80%. Стоимость квадратного метра в новых жилых комплексах в среднем составляет 294,1 тыс. рублей, тогда как в старых квартирах 163,8 тыс. рублей.
Если этот тренд продолжится, можно ожидать, что недвижимость в новостройках станет доступна только для ограниченной группы населения, способной позволить себе такие расходы. А все остальные, как это уже не раз происходило в истории, будут вынуждены искать варианты на вторичном рынке, что приведет к еще большему повышению цен на старое жилье. При этом квартиры, как правило, теряют свою привлекательность с течением времени: изнашиваются коммуникации, требуют серьезного ремонта и модернизации.
Разрыв по регионам: неравенство усиливается
География ценовых различий между первичным и вторичным рынком также не остается без внимания. В регионах Центральной России разрыв составил почти 80%, в то время как на Северо-Западе этот показатель составил 57%, а в Сибири 44%. Наименее значительное различие наблюдается на Северном Кавказе (12%) и Дальнем Востоке (16%).
Эти данные показывают, как неравномерно развиваются различные регионы России. В крупных городах, таких как Москва и Санкт-Петербург, цены на новостройки значительно выше, чем на вторичном рынке, что оказывает давление на более низкий доход населения. В свою очередь, на периферии ситуация может быть менее напряженной, однако разрыв между новостройками и вторичным жильем все равно существует.
Должен ли нас беспокоить такой разрыв?
Разрыв цен между новостройками и вторичными квартирами на уровне 60% и выше может вызвать серьезные экономические проблемы, такие как пузырь на рынке недвижимости, способный лопнуть с непредсказуемыми последствиями для финансовой системы страны.
Инфляция и рост цен на недвижимость: Когда цены на новостройки увеличиваются в разы быстрее, чем на вторичное жилье, это может сигнализировать о перегреве рынка. В условиях нехватки предложения на фоне высоких ставок по ипотечным кредитам рынок новостроек начинает напоминать пузырь. Рост цен часто не соответствует реальному спросу, и когда этот пузырь лопнет, последствия могут быть разрушительными для покупателей и строителей, а также для всей экономики в целом.
Доступность жилья: Очевидно, что такой ценовой разрыв делает жилье для большинства граждан недоступным. В то время как некоторые могут позволить себе покупку в новом доме, для большинства россиян единственным вариантом остается вторичное жилье, что, в свою очередь, увеличивает спрос на старые квартиры и приводит к повышению цен на вторичном рынке. Таким образом, проблема доступности жилья становится еще более актуальной.
Социальная несправедливость: В конечном итоге разрыв в ценах порождает социальное неравенство. Те, кто может себе позволить приобрести новостройку, становятся владельцами новых и комфортных квартир, а остальная часть населения остается с избитым и изношенным жильем. Со временем это приводит к социальной напряженности и ухудшению качества жизни для значительной части граждан.
Риски для банковского сектора: С учетом того, что кредиты на покупку жилья становятся основным источником финансирования для большинства россиян, разрыв в ценах может создать дополнительные риски для банков. Когда рынок жилья переоценивается, а спрос на ипотечные кредиты снижется, банки могут столкнуться с высокой долей невозвратных кредитов. Это, в свою очередь, приведет к нестабильности на финансовых рынках.
Признаки пузыря: как не допустить кризиса?
Наблюдаемая динамика цен на рынке недвижимости России вызывает все большее беспокойство. Стремительное удорожание новостроек при отсутствии роста доходов населения вполне может быть признаком пузыря, готового лопнуть. Разница в ценах между первичным и вторичным рынком также может свидетельствовать о перекосах в спросе и предложении.
Однако до момента, когда пузырь лопнет, остается еще достаточно времени, и вопрос стоит в том, удастся ли российским властям стабилизировать ситуацию до того, как последствия станут необратимыми. Очевидно, что в нынешних условиях необходимо искать пути снижения цен, как на первичном, так и на вторичном рынке жилья.
В противном случае, мы можем столкнуться с очередным этапом кризиса на рынке недвижимости, который будет иметь далеко идущие последствия для экономики России в целом.
