Итак, кризис, кажется, отменяется. Противостояние мировой экономики с основными мировыми игроками затормозилось, и в итоге новые пошлины, о которых так долго говорили, не введены. Начались переговоры, и пока что сопротивление оказывает только Китай. Однако, если честно, даже эта страна вряд ли будет долго держаться на плаву. Весь мир, похоже, идет к компромиссу, и в результате рынки начинают восстанавливаться: нефть снова дорожает, рубль укрепляется, а инфляция постепенно снижается. В целом, ситуация выглядит не так уж и плохо. Но не спешите радоваться, как в последние годы нас часто учили, что кризис это благо. В сфере недвижимости, как и в других областях экономики, кризис может быть крайне опасным.
Хотите узнать, что на самом деле происходит на рынке недвижимости в моменты кризисов? Давайте разберемся.
Кризис это не падение цен
Очень часто можно услышать мнение, что кризис ведет к снижению цен на жилье. Логика проста: экономический спад, низкий покупательский спрос и, соответственно, дешевые квартиры. Однако реальность зачастую оказывается совсем иной. Тот же самый кризис может обернуться ростом цен, и вот почему.
Когда наступает экономическая нестабильность, и люди теряют уверенность в будущем, у них происходит типичный психологический сдвиг. Банковские депозиты начинают опустошаться. Люди, переживая за свою финансовую безопасность, стремятся преобразовать наличные деньги в "твердые" активы, такие как недвижимость. Это объясняется вполне банальной причиной покупка квартиры или дома воспринимается как способ защиты своих средств от инфляции и обесценивания национальной валюты. И что происходит на рынке недвижимости? Бум покупок.
Вспоминаю начало кризиса 2022 года. Ко мне обратилась клиентка с суммой в 30 млн рублей нужно было срочно купить несколько квартир. В процессе выбора недвижимости она позвонила мне и сообщила, что ей вернули долг в размере 20 млн. И теперь нужно приобрести еще несколько объектов. Дело в том, что в такие моменты люди начинают избавляться от своих долгов и искать пути вложения капитала. А недвижимость, особенно в столице, становится тем самым "тихим гавани", куда можно перевести деньги.
Но на этом, как вы понимаете, история не заканчивается. Спрос растет, но предложение остается ограниченным. И вот тут на арену выходит другой ключевой момент: продавцы недвижимости начинают повышать цены.
Цепная реакция на повышенные цены
Когда в рынок входят покупатели с большими деньгами, продавцы начинают понимать, что их активы могут стоить гораздо больше, чем они изначально оценивали. Продавцы недвижимости, столкнувшись с ростом спроса, начинают увеличивать цены. И не только один продавец: происходит цепная реакция, когда продавцы видят повышение цен у соседей и тоже повышают стоимость своих квартир. Это приводит к тому, что цены растут не просто понемногу, а стремительно, зачастую безумными темпами.
В этой ситуации важно понимать, что ни один продавец не хочет продавать свою недвижимость за обычные деньги, если он видит, что в условиях кризиса квартиры становятся в разы более ценными. Продавцы начинают фиксировать цены на уровне 20, 30, а то и 40% выше тех, которые были до кризиса. И в этом нет ничего удивительного. В условиях неопределенности люди не хотят удерживать деньги в рублях, предпочитая обезопасить свои сбережения через покупку недвижимости.
Проблема кризиса для рынка недвижимости
Многие специалисты на рынке недвижимости не раз говорили, что кризис это всегда катастрофа для всех его участников. Да, можно ожидать долгосрочного снижения цен после стабилизации ситуации, но этот процесс займет месяцы, если не годы. Так что же будет с рынком в условиях кризиса? Что происходит с ценами в самом начале, когда покупательская способность высока?
На практике мы наблюдаем обратный процесс: в условиях кризиса люди начинают покупать недвижимость быстрее и активнее. Покупка квартиры становится своего рода "страховкой" от будущих экономических потрясений. Продавцы, осознавая, что товар, которым они располагают, может стать более ценным, начинают повышать цену. И вместо того, чтобы ожидать снижения цен, люди сталкиваются с резким ростом. В результате квартиры, которые в стабильные времена можно было купить за 20 млн, начинают стоить 25, а то и 30 млн рублей.
История московского рынка недвижимости
Если вернуться к истории московского рынка недвижимости, мы увидим интересную тенденцию. Каждый кризис в России с 1998 года приводил к скачкам цен. Это случилось в 2008 году, когда мировая экономика переживала последствия финансового кризиса, и случилось снова в 2022 году, когда мировой рынок столкнулся с геополитической нестабильностью.
История, по сути, повторяется. Раз за разом, в моменты кризисов, цены на недвижимость не просто не снижаются, а начинают расти. Вспомните, как в конце 2022 года, когда ситуация с рублем была крайне нестабильной, квартиры в Москве и Петербурге неожиданно начали дорожать. Это снова подтверждает теорию о том, что в кризисе деньги начинают искать "безопасные гавани", и недвижимость как раз является одним из таких укрытий.
Стоит ли желать кризиса?
С учетом всех этих факторов, хочется задать вопрос: действительно ли вы хотите кризис, если он приведет к росту цен на недвижимость? Все кризисы рынка недвижимости с 1998 года лишь подтверждают этот парадокс. Важно понимать, что кризис не означает, что все станет дешевле и доступнее. Напротив, это может обернуться ростом цен, который в итоге закрепится на новых, более высоких уровнях.
На данный момент мы видим, как экономическая ситуация стабилизируется. На мировом уровне затормозились темпы повышения пошлин, произошли первые шаги к переговорам, и с этим могут прийти долгожданные улучшения. Однако стоит помнить, что кризис, особенно в сфере недвижимости, может привести не только к краткосрочному снижению цен, но и к еще более жестким последствиям для покупателей.
Кризис это не всегда благо, особенно для рынка недвижимости. Повышение цен, спекуляции и цепная реакция на рост спроса могут сделать жилье даже дороже, чем оно было до кризиса. В итоге, стабилизация и откат цен, как правило, занимает длительное время, и в этот период те, кто остался без недвижимости, могут столкнуться с дефицитом выбора и повышением стоимости жилья.
Не стоит заблуждаться, что каждый кризис это шанс купить дешевле. В действительности, даже в условиях кризиса, жилье становится товаром, который стоит дороже, чем когда-либо.
